Дуже часто між орендарем та орендодавцем виникають суперечності щодо того, хто має відповідати за пожежну безпеку в орендованому приміщенні. І якщо у випадку, коли власник приміщення в ньому ж і проводить свою господарську діяльність, все ясно та зрозуміло — претензії можуть бути тільки до власника, то у разі передачі приміщення в оренду ситуація стає полем для маневрування для зацікавлених осіб.
Юристи скажуть — у чому проблема, прописуйте в договорі оренди відповідні положення і все, ситуація зрозуміла та врегульована. Але юристи на те й юристи, щоб цим перейматися, а щодо реалій, то. Насправді, не всі сторони — особливо це стосується тих, хто ще не відчував на себе «гнів» контролюючого органу щодо недотримання правил пожежної безпеки, — здогадуються прописати детально у договорі оренди розподіл прав та обов’язків щодо дотримання вимог протипожежного стану об’єкту. В результаті, як казав один відомий український діяч, — маємо те, що маємо.
Зрозуміло, що внести до договору оренди положення щодо розподілу обов’язків по дотриманню вимог чинних норм у сфері пожежної та техногенної безпеки буде зацікавлений передусім орендодавець. При цьому, «зацікавлений» не в плані «розділити такі обов’язки з урахуванням конкретної ситуації», а максимально перекинути всю відповідальність на орендаря, не приділяючи особливої уваги тому, чи може гіпотетично останній виконувати такі вимоги та чи повинен взагалі.
Про необхідність визначення прав та обов’язків орендаря та орендодавця щодо забезпечення пожежної безпеки та відповідальності за порушення встановлених вимог наголошується і в нових Правилах пожежної безпеки в Україні, затверджених наприкінці 2014 року. По тексту також зазначається, що суб’єктом, відповідальним за дотримання правил пожежної безпеки, є власник або орендар. Хто вже це буде конкретно — законодавець надає право сторонам самим вирішувати це питання.
До речі, відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна», обов’язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна є однією з істотних умов договору оренди, а як говорить нам Цивільний кодекс України, без погодження істотних умов договір не є укладеним. Зрозуміло, що вказаний закон стосується державного та комунального майна, однак аналогію щодо дії норм на майно, яке перебуває у приватній власності, провести можна.
Отже, якщо ви хочете орендувати приміщення та укладаєте відповідний договір оренди з власником, не полініться та приділіть достатньо уваги вивченню його положень. Слід пам’ятати, що договір — це домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків, і якщо в ньому буде зазначено, що обов’язки щодо дотримання правил пожежної безпеки покладено на орендаря, то потім і всі питання стосовно протипожежного стану об’єкта будуть висуватися саме до нього, зворотнє ж довести буде не так просто.
Такої позиції дотримується і Вищий адміністративний суд України, який, зокрема, в ухвалі від 29.09.2011 № К/9991/42195/11 вказує, що згідно з договором оренди орендар зобов’язується суворо дотримуватися протипожежних вимог на орендованому об’єкті, отже і відповідальність за порушення цих вимог несе саме він, а тому необгрунтованим є посилання позивача (орендаря) на те, що рішення відповідача (контролюючого органу) з винесених питань повинні стосуватися орендодавця.
Цілком логічно, що якщо орендар орендує весь об’єкт або значну його площу, то варто покласти відповідальність за дотримання вимог пожежної безпеки саме на нього. Однак, у випадку оренди невеликого приміщення або частини цього приміщення обов’язки по дотриманню протипожежних вимог доцільно покласти на орендодавця, залишивши за орендарем обов’язок щодо дотримання встановленого на об’єкті протипожежного режиму.
Якщо орендодавець вже встановив у приміщенні загальну систему протипожежного захисту (засоби автоматичної пожежної сигналізації, пожежогасіння, димовидалення, оповіщення про пожежу, пожарні кран-комплекти тощо), то на орендаря варто покласти обов’язки щодо підтримання у належному стані такого обладнання.
Вкажіть у договорі оренди режим роботи на об’єкті, порядок доступу до нього в не робочий час у випадку пожежі або інших надзвичайних ситуацій, дії охорони. Не зайвим буде визначення порядку надання орендодавцем орендарю інформації стосовно будівельних та технічних характеристик, проектної документації, інформації щодо результатів перевірок протипожежного стану тощо. Не забудьте поряд з цим чітко прописати відповідальність кожної із сторін за недотримання вказаних положень.
У будь-якому випадку, розподіл прав та обов’язків залишається за вами як сторонами договору, а отже тільки у ваших силах реалізувати своє право на свободу в укладанні договору та погодженні його істотних умов, щоб потім не кусати лікті. Попереджуйте проблеми, а не відкладайте їх на потім.
Джерело: Протокол
